コラム
「事故物件だから売れないのでは？」「再建築できない土地でも売却できる？」「相続した空き家に問題があるけれど、どうすればいい？」
このような不安を抱えている方も多いのではないでしょうか。
結論からいうと、訳あり物件でも売却することは可能です。
ただし、通常の不動産と同じように売却できるとは限りません。物件が抱えている問題を整理し、その内容に合った売却方法を選ぶことが大切です。
国土交通省は、不動産取引において、人の死に関する心理的瑕疵や、接道条件など、購入判断や不動産の流通に影響する事情について一定の考え方を示しています。また、相続した不動産については相続登記が義務化されています。
まずは「何が訳ありなのか」を明確にし、権利関係や建物の状態、土地の状況などを整理することが、売却への第一歩です。
訳あり物件にはどんなものがある？
一口に「訳あり物件」といっても、その内容はさまざまです。
代表的なものとして、次のような物件があります。
- 事故物件・心理的瑕疵のある物件
- 再建築不可の物件
- 接道条件に問題がある物件
- 境界が確定していない物件
- 共有名義・共有持分のある物件
- 相続登記が済んでいない物件
- 老朽化や雨漏りなど建物に問題がある物件
- 残置物が多い物件
- ゴミ屋敷状態になっている物件
- 空き家のまま長期間放置されている物件
こうした物件は、通常の不動産と比べて買主が不安を感じやすかったり、住宅ローンが利用しにくかったり、建替えや利用方法に制約があったりするため、売却価格が低くなりやすい傾向があります。
例えば、接道条件に問題がある土地では、建物を建て替えることができないケースがあります。国土交通省も、接道義務を満たさない敷地については、原則として建築物の建築ができないことを示しています。
ただし、「訳あり＝売れない」「訳あり＝必ず大幅に安くなる」というわけではありません。
物件の立地や問題の内容、解決できる可能性によって、売却方法や価格は大きく変わります。
訳あり物件の売却方法は大きく2つ
訳あり物件の売却方法は、大きく分けると「一般仲介」と「買取」の2つがあります。
1．問題を整理して一般仲介で売却する
清掃や残置物の撤去、修繕、測量、相続登記などを行い、できるだけ問題を整理してから一般の買主を探す方法です。
立地が良い物件や、問題点を解消できる物件では、一般仲介によってより幅広い購入希望者にアプローチできる可能性があります。
例えば、境界が未確定だった土地であれば測量・境界確定を行う、相続登記が済んでいなければ登記を行うなど、売却前にできることがあります。
一方で、修繕や片付けなどに費用がかかる場合もあるため、**「どこまで手を入れてから売るべきか」**を事前に判断することが重要です。
2．現況のまま専門の買取業者へ売却する
もう一つが、物件を大きく手直しせず、現況のまま不動産買取業者へ売却する方法です。
再建築不可、共有持分、事故物件、老朽化した建物、残置物が大量に残っている物件など、一般の買主を見つけることが難しい物件でも、専門業者であれば取り扱える場合があります。
買取の場合、一般仲介よりも売却価格が低くなるケースがありますが、買主を探す時間を短縮できたり、売却前の修繕や片付けなどの負担を抑えられたりすることがメリットです。
「できるだけ高く売りたい」のか、「手間や時間をかけずに売却したい」のかによっても、適した方法は変わってきます。
訳あり物件の査定で重要なポイント
訳あり物件の査定では、単純に「問題があるから安くする」というわけではありません。
重要なのは、その問題がどの程度のものなのか、そして解消できる問題なのかという点です。
例えば、
- 境界が未確定 → 測量・境界確定ができるか
- 相続登記が未了 → 相続人の整理や登記が可能か
- 残置物が多い → 撤去して引き渡せるか
- 雨漏りがある → 修繕が可能か
- 再建築不可 → 周辺の土地との関係や利用方法に可能性がないか
- 共有持分 → 他の共有者との関係を整理できるか
など、問題の内容によって対応方法は異なります。
そのため、査定では物件の所在地や土地・建物の面積だけでなく、「なぜ訳ありなのか」「その問題を解決できるのか」まで確認することが重要です。
問題を隠して売却するのはおすすめできません
訳あり物件を売却するときに、できるだけ高く売りたいからといって、物件の問題を隠したり、曖昧に伝えたりするのは避けるべきです。
売却後に買主が問題を知った場合、契約上のトラブルにつながる可能性があります。
事故や事件に関する事情だけでなく、雨漏りやシロアリ、境界、近隣とのトラブルなど、売主が把握している事実については、できるだけ正確に整理しておきましょう。
「こんなことまで伝える必要があるのだろうか」と迷うような場合は、自己判断で隠すのではなく、査定や売却の段階で不動産会社に相談することをおすすめします。
訳あり物件は「安くなる物件」とは限りません
訳あり物件には、確かに通常の不動産より売却が難しくなるケースがあります。
しかし、訳ありだから売れないわけではありません。
問題の内容を正しく把握し、解決できるものは整理したうえで、その物件を取り扱える購入者や不動産会社に売却することで、売却できる可能性は十分にあります。
大切なのは、「何が問題なのか」を明確にすること。
そして、一般仲介が向いているのか、専門業者による買取が向いているのかを、物件ごとに判断することです。
「売れるかどうかわからない」と思っている物件でも、実際に査定してみることで、売却方法やおおよその価格が見えてくることがあります。
訳あり物件の売却でお悩みなら、まずは物件の状況を整理したうえで、専門知識のある不動産会社へ相談してみましょう。
