コラム
離婚に伴う不動産売却は、事故物件や再建築不可物件などとは事情が異なりますが、一般的な売却よりも権利関係やお金の整理が複雑になりやすい「訳あり不動産売却」の一つです。
関西全域、特に兵庫県・大阪府・京都府では、離婚をきっかけに自宅やマンション、土地の売却を検討するケースがあります。西宮市・芦屋市・神戸市・大阪市などでも、離婚に伴う不動産売却についての相談は珍しくありません。
離婚による売却で失敗する原因は、物件そのものよりも、売却前に「住宅ローン・名義・財産分与・税金」などを整理できていないことにあります。
離婚に伴う不動産売却で注意したい3つのポイント
01 感情だけで売却を進めない
離婚という状況では、「早く縁を切りたいから安くても売りたい」「相手に得をさせたくないから売りたくない」といった感情が先に立ってしまうことがあります。
気持ちは理解できますが、不動産は感情だけで動かすと、後になって大きな損につながる可能性があります。
離婚時の財産分与は、夫婦が共同生活の中で形成した財産を公平に分けるためのものです。協議がまとまらない場合には、家庭裁判所での調停や審判が利用されることもあります。
そのため、家を売却するときも、「早く手放したい」という気持ちだけで売却価格や条件を決めるのではなく、離婚後の生活まで考えて判断することが大切です。
02 住宅ローンは離婚しても自動的には変わらない
次に注意したいのが、住宅ローンです。
たとえば、
- 夫名義の住宅ローンのまま妻が住み続ける
- 共有名義のまま、片方だけが家を出る
- ペアローンや連帯債務をそのままにする
といったケースがあります。
離婚したからといって、金融機関との住宅ローン契約が自動的に変更されるわけではありません。
住宅ローンの債務者変更や持分変更などには、金融機関への相談や審査が必要になる場合があります。状況によっては、一部繰上返済や新たな債務者の追加などが必要になることもあります。
「離婚したらローンも整理される」と考えず、売却する前に金融機関へ確認しておきましょう。
03 不動産の名義と住宅ローンの債務者は別
ここも非常に重要なポイントです。
「家を相手に渡したから、自分はもう関係ない」とは限りません。
所有権の名義と住宅ローンの債務者は別の問題です。家を出た側が住宅ローンの債務者や連帯保証人などから正式に外れていなければ、離婚後もローンについて責任を負う可能性があります。
相手が返済を滞らせた場合だけでなく、将来、再婚して新居を購入するときなどに、過去の住宅ローンが影響することもあります。
家は出ていけても、ローンはなかなか出ていってくれません。
ここは冗談抜きで注意しておきたいところです。
家の売却は単なる不動産取引ではなく、離婚後の生活設計に直結する問題だと考えておきましょう。
離婚時の不動産は税金も確認
住宅ローンや名義だけでなく、税金についても事前の確認が必要です。
01 財産分与した場合
国税庁によると、離婚によって土地や建物を財産分与した場合、財産を分与した側に譲渡所得課税が行われることがあります。
財産分与時の時価が譲渡所得の収入金額となるため、「夫婦間で家を渡しただけだから税金は関係ない」とは限りません。
02 マイホームを売却した場合
一方、マイホームを売却した場合には、一定の要件を満たせば、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例があります。
ただし、名義変更や売却時期などによって、利用できる特例の取り扱いが変わる場合があります。
税金については自己判断せず、必要に応じて税理士などの専門家に確認しておくと安心です。
売却前に確認しておきたいこと
離婚による不動産売却では、査定価格だけを見て売却を決めるのもおすすめできません。
まずは、次のような点を整理しておきましょう。
・住宅ローン残債はいくらあるか
・不動産は単独名義か、共有名義か
・いつまでに引っ越すのか
・居住中の場合、内覧をどうするのか
・荷物の処分をどうするのか
・夫婦それぞれとの連絡・調整をどうするのか
特に離婚後もどちらかが住み続ける場合や、夫婦の一方が遠方へ引っ越す場合などは、売却の進め方にも工夫が必要です。
また、「査定価格が一番高かった」という理由だけで不動産会社を選ぶのではなく、こうした事情まで整理して相談できるかも確認しておきたいポイントです。
離婚による不動産売却を失敗させない4STEP
離婚に伴って家を売却する場合は、いきなり売り出すのではなく、順番に整理していくことが大切です。
STEP 01｜現状を把握する
まずは、不動産の相場、住宅ローン残債、所有名義などを確認します。
「いくらで売れそうか」だけでなく、「売却してローンを完済できるのか」まで確認しておきましょう。
STEP 02｜方針を決める
次に、
「売却するのか」
「どちらかが住み続けるのか」
など、離婚後の住まいについて方向性を決めます。
売却する場合も、いつまでに売りたいのか、引渡し時期をどうするのかなどを夫婦間で整理しておくことが大切です。
STEP 03｜名義・住宅ローン・税金・売却価格を確認する
方針が決まったら、不動産の名義、住宅ローン、財産分与、税金、売却価格などを具体的に確認します。
必要に応じて、不動産会社だけでなく、金融機関や税理士、司法書士などにも相談しましょう。
STEP 04｜売却し、新生活へ
必要な確認を終えたうえで売却を進めます。
大切なのは、目先の売却だけでなく、離婚後の生活まで見据えて「出口」を考えておくことです。
離婚で家を売るなら、売却前の整理が重要
離婚に伴う不動産売却は、離婚そのものが「訳あり」というわけではありません。
問題になりやすいのは、不動産の名義、住宅ローン、財産分与、税金など、複数の問題が同時に絡むことです。
だからこそ、「早く売りたい」「とにかく高く売りたい」と焦る前に、まずは現在の状況を整理することが大切です。
関西で離婚に伴う不動産売却を検討している場合は、名義・住宅ローン・財産分与・税金・売却価格を一つずつ確認し、夫婦双方が納得できる出口を考えておきましょう。
