コラム

事故物件、相続不動産、共有持分トラブルのある家、老朽化した空き家など、いわゆる訳あり物件の不動産売却では、「早く現金化したい」「近所に知られず整理したい」「売ったあともしばらく住みたい」という理由から、リースバックを検討する人が少なくありません。リースバックは、自宅を売却したあとも賃貸として住み続けられる仕組みとして知られていますが、契約内容を十分に確認しないまま進めると、後から大きなトラブルになることがあります。

特に注意したいのが、売買契約と賃貸借契約は別であるという点です。不動産を売却できたとしても、その後に住み続けられるかどうかは、売買価格ではなくどの賃貸借契約で締結しているかによって大きく変わります。ここを軽く見てしまうと、「売れたから安心」と思った数年後に、退去の問題で揉めることがあります。

実際にリースバックでもめやすいのは、定期借家契約になっているケースです。国土交通省の資料でも、リースバックでは定期借家契約の利用が多い傾向があると案内されています。定期借家契約は、契約期間が満了すれば原則として終了する契約で、更新が当然にあるわけではありません。つまり、最初に「住み続けられる」と思っていても、期間満了時に再契約できなければ退去しなければならない可能性があります。これは会社の規模に関係なく、大手不動産会社が買い取る場合でも同じです。大手だから安心というより、契約書の中身がすべてと考えたほうが正確です。 

一方で、普通借家契約は借主保護が比較的強く、貸主側に正当な理由がなければ簡単には終了しにくい性質があります。そのため、リースバック後もできるだけ長く住みたい人にとっては、普通借家契約で締結できるかどうかが非常に重要です。特に高齢者世帯、相続後に整理の時間が必要なケース、訳あり物件を急いで売る必要があるケースでは、売却額だけでなく、売却後の居住の安定性まで見て判断しないと不利になりやすいです。

また、訳あり物件のリースバックでは、もともとの不動産売却価格が通常の市場売却より低くなりやすい傾向があります。そこに加えて、家賃が相場より高めに設定され、しかも契約が定期借家であれば、安く売って、高い家賃を払って、最後に退去リスクまで抱えることになりかねません。これでは、資金繰りのために選んだはずのリースバックが、かえって生活の不安定要因になることもあります。

だからこそ、訳あり物件でリースバックを検討するときは、売却価格だけで判断してはいけません。確認すべきポイントは、普通借家契約か定期借家契約か、再契約の条件はどうなっているか、家賃改定のルールはあるか、買戻し条件はあるか、将来第三者に転売された場合も同じ条件が引き継がれるかです。この確認をせずに進めると、「住み続けられると思っていたのに話が違う」という典型的な後悔につながります。

リースバックは、訳あり物件の売却方法として有効な場合があります。しかし、それは契約内容を正しく理解したうえで選んだ場合に限ります。住み続けたいのであれば、定期借家契約には特に慎重になるべきです。訳あり物件の不動産売却では、価格の見え方に目が行きがちですが、本当に大切なのは、売却後の暮らしまで守れる条件になっているかどうかです。