取り扱い物件

底地とは

底地とは、人に貸すことで利益を得ている土地のことで、借地権が設定されている土地のことを指します。底地を所有している人がその土地の所有者、地主であり、土地を借りている人を借地人といいます。

底地の売却相場

【地主に買取ってもらう場合】

底地の売却価格は誰に売却するかで大きく変化します。最も高額で売りやすいのは借地人へ売る方法です。借地人にとっても土地の完全な所有者になれるメリットは大きいため、どの属性の人よりも高く購入してくれる可能性があります。売却価格は更地価格の4割～6割になる場合が多いです。一方、第三者に売却する場合、土地を自由に利用できないため買い手をみつけるのは困難ですが、ある程度収益性がある場合は売却が可能です。この場合は更地価格の1割～2割が相場になる場合が多いです。

借地権とは

他人の所有している土地を借りて、建物などを建てたりする権利を指します。借地権は、「地上権」と「賃借権」の２つの権利に分けられます。

• 地上権…他人の所有している土地を使う権利。土地の所有者の許諾がなくても、原則的には貸したり、建物の売却や担保の設定が可能です。
• 賃借権…他人の所有している土地を使う権利だが、土地の所有者の許諾を得ないと、原則的には建て替え、建物の売却はできません。

借地権の売却相場

【地主に買取ってもらう場合】

この場合、地主、借地人のどちらが売却を依頼したかによって価格が異なります。地主からの依頼であれば、売却相場は通常の更地を売却する際の更地価格の6～7割程度が目安。一方、借地人からの依頼では、更地価格の5割程度が目安です。

【第三者に売る場合】

第三者に売却する場合の売却相場は、更地価格の6～7割程度になります。

借地権の売却相場は地主との交渉が必要になるケースが多いため一概に捉えられるものではありません。しかし、参考値として「自用地評価額」と「借地権割合」から借地権評価額を求める事ことができます。

［自用地評価額 × 借地権割合 = 借地権評価額］
※自用地評価額…借地権が付いていない場合のその土地の評価額
　路線価地域：路線価 × 土地の面積
　路線価の定められていない倍率地域：固定資産税評価額 × 倍率
※路線価…道路に面している土地1㎡あたりの価格
※倍率…路線価の代わりに国税庁が地域ごとに定めた土地を評価するための倍率
※借地権割合→土地に占める借地権の割合を示す数字
（いずれも国税庁のホームページ内「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」で閲覧できる）

既存不適格建築物とは

敷地に既にある建築物で、当時の建築基準法には適合していたものの、法改正によって不適格な部分のある既存建築物を指します。 例えば、エレベーターの防火区画に「遮煙性能（＝煙を遮る性能）」が必要とされたのは、平成14年5月31日。平成14年以前の建築物でエレベーター扉に遮煙性能が付いていない建物は、当時の建築基準法には適合していましたが、現在の基準法に照らし合わせると不適合となります。

既存不適格の売却相場

既存不適格建築物の売却相場は以下の理由により相場より低くなります。

• ・既存不適格に該当する法改正が古い年代に行われたため、物件が古い
• ・法律や土地の利用法が制限されている関係上、リフォームの自由度が低い
• ・住宅ローンの審査基準をクリアするのが難しい

ローンや税金を滞納すると、いわゆる「任意売却」を迫られることにつながります。

「任意売却」の定義

住宅ローンなどの返済ができない場合に、不動産所有者が自分の意思で専門業者に不動産を売却することを任意売却といいます。売却後に残る債務の処理方法については、債権者の同意を得て売却する必要がありますが、誰に・いくらで・いつ販売するかを自ら決めることができます。

「任意売却」と「競売」との違い

競売とは、正しくは一般競争入札といい、裁判所が職権で強制的に不動産を売ることをいいます。不動産所有者が住宅ローンなどを返済できなくなった場合に、金融機関などの債権者が裁判所に申し立てを行います。その申し立てを受け、裁判所が強制的に不動産を売却し、売却代金から債権を回収するという流れです。競売の事実が公にされることがデメリットとして挙げらる他、任意売却のように自宅に住み続けることはほぼ不可能な上、引越し費用を売却金額から捻出することもできません。一方、任意売却は市場価格に近い金額で売却でき、通常の方法で販売するため不動産所有者の経済状況が周囲に知られにくいことなどがメリットです。条件によっては、賃貸物件として自宅に住み続けられることもあります。さらに、引越し費用を売却金額から捻出できる場合もあります。

• 任意売却と競売の売却相場
• 任意売却の場合：市場価格に近い
• 競売の場合：市場価格の7割ほど

狭小地、変形地とは

狭小地…20坪以下の土地のことを指します。土地が狭いため住宅など建設の際は、建物などの配置がしにくく工夫が必要です。そのため、設計費用や建設工事も間口が狭い分手間が掛かるので、総じて建設費用は割高になることがあります。首都圏や都市部などの坪単価の高いエリア、人口密集地に多い傾向があります。
変形地…正方形のような整形地ではなく、土地の形が三角形や台形など歪な形になっている土地のことを指します。整形地ではないので、建物の配置や庭の配置などがしにくく、土地を有効に使えないこともあります。また、土地に合わせて建物の形を変えると、設計費用が割高になるケースもあります。

それぞれの売却相場

狭小地：
「住宅ローンが組みづらい可能性がある」「建築費が割高になる」「立地によってはデザインが制限される」などの理由で通常よりも低く設定されていることが多い。

変形地：
整形地と比べた時の価格は、不動産市場や地域によって異なるが、「再建築不可のリスクがある」「陽当たり・見晴らしが悪い」「建築プランが限られる」「銀行の担保評価が低い」などの理由で大体2～3割程度安くなると言われています。

自殺物件とは

自殺物件とは建物内で自殺が起こった物件を指します。自殺があった物件は告知の義務の対象となり、必ず買主に伝えなければなりません。病気や老衰が原因の自然死、転落死や溺死などの不慮の事故は原則として告知しなくてよいとされていますが、発見が遅れ特殊清掃が行われた場合は告知が必要になります。

自殺物件の売却相場

自殺物件の場合、状況にもよりますが、通常の物件の相場よりも3割～5割程度は下がる場合が多いです。また自殺方法によっても売却価格が大きく下がる場合もあります。室内の状況に併せて清掃やリフォームをする必要もあるでしょう。ただし、自殺物件であっても立地や築年数、周辺環境等によっては大幅に価格を下げなくても売れる場合があります。適切な査定価格を把握することが大切です。

殺人物件の定義

殺人物件とは、その名の通り殺人事件があった物件のことを意味します。

殺人物件の売却相場

殺人のあった事故物件の売却相場は、通常物件のおよそ10～50％ほどに下落するのが一般的です。 告知義務の対象となる人の死では、特殊清掃が行われた自然死・事故死よりも自殺のほうが売却価格は下がり、自殺よりも他殺のほうが売却価格は下がります。他殺となれば、50％どころか70％～80％ほど価格が下がることも珍しくはありません。

孤独死のあった物件の定義

孤独死のあった物件には、買主への告知義務がある場合とない場合があります。すぐに発見された孤独死は告知義務の対象に該当しませんが、発見日数の明確な基準はありません。部 屋の状態によっても変化するため、まずは不動産会社に相談しましょう。

孤独死物件の売却相場

孤独死のあった物件でも、すぐ発見できた場合は事故物件に該当しません。心理的瑕疵を有しておらず、告知義務も課されないため、資産価値に影響を与えることなく通常の物件と同じように売却することが可能です。

火事物件とは

火事物件とは火事の起こった物件を指します。大きな火事はもちろん、小さな火事からボヤでも、焼け跡や焦げなど建物に損傷がある場合、「物理的瑕疵」に該当します。瑕疵に該当する場合、告知義務が発生し、リフォームや修繕をしてもこれらは同様です。

火事物件の売却相場

火事になった家を売却する場合、売却価格は通常よりも2〜3割ほど安くなるケースが多いです。
ただし、実際にどれくらい売却価格が下がるかは、物件の所在地によって異なります。
もともと人気のあるエリアであれば、火事になった家でも売却価格はあまり下がらないかもしれません。
また、火事になった家でも、ボヤ程度の軽度の火事であれば、それほど売却価格に影響しないこともあります。しかし、火事による死者がいる場合、買主側の心理的抵抗が大きくなってしまい、売却価格が50%以上下がってしまうこともあります。

長屋連棟物件とは

長屋とは、簡単に言うと「2つ以上の住戸が連なった建築物」のこと。具体的には、共用の階段・廊下等がなく、各住戸から直接外に出られ、かつ道路に面している建築物（2戸以上を有するもの）のこと。一方で共同住宅とは、共用の階段又は廊下、ホール等で2戸以上の住戸が共有している建築物のこと。つまり、長屋と共同住宅の違いは、共用部（共用廊下・共用階段）があるかどうか。共用部分を有する住戸であれば共同住宅になります。

長屋連棟物件の相場

長屋は、現況を変えづらく、購入しにくいという特徴から、資産価値が低いとみなされる傾向にあります。 そのため、相場は同じ面積や立地条件の一般的な住宅に比べて20〜30％ほど低くなります。

離婚時の共有財産の定義

結婚してから夫婦で協力して作った財産や資産は共有財産になります。具体的には、結婚してから稼いで貯めた現金や預貯金、株などの有価証券、保険などの積立金、結婚後に購入した家や土地などの不動産も共有財産となります。一方、共有財産とならないのは結婚前から持っていたものや贈与や相続で得た資産や財産です。

第三者占有とは

「第三者」とは、本来、売主・買主の当事者以外の人全てが該当しますが、売主の家族（売主と同一生計を営む者）は第三者とはカウントせず、それ以外の人が該当します。第三者が占有してる不動産を売却する場合はその理由を説明しなければなりません。

• ・第三者に賃貸（占有）している建物の場合（立退きがある場合）
• ・第三者に賃貸（占有）している建物の場合（オーナーチェンジ）
• ・他人物売買の場合

立退きがある場合にかかる費用

立退き料や弁護士費用等、売主にとっては費用や時間がかかるケースがありますが、立退き交渉に実績や経験の豊富な不動産会社に相談することでそれらの費用を抑えることが出来る場合があります。

ゴミ屋敷とは

ゴミ屋敷とは物品が堆積・散乱などした状態、雑草や立木竹が繁茂した状態であって、周辺の生活環境に著しい影響を及ぼし、またはそのおそれのある状態にある居住建築物をいいます。

ゴミ屋敷の売却相場

ゴミ屋敷を売却する際、ゴミを撤去してから売却する場合とゴミを残した現況のまま売却する場合があります。
ゴミ屋敷の状態を改善し、ゴミを撤去した後の売却は、そのまま売却するよりも買い手が見つかりやすく価格も高くなる傾向にあります。ゴミ撤去後の売却では、一般の顧客だけでなく、買取業者への売却も視野に入るでしょう。
売主が自分でゴミを撤去する場合、費用を節約できますが、大量のゴミがある場合は専門業者への依頼が適切です。費用はゴミの量によって変動し、数万円から100万円を超えることもあります。ゴミ撤去後も悪臭が残る可能性があるため、消臭処理等が必要な場合もあります。この方法は費用が発生しますが、より多くの買い手候補にアピールできる可能性があります。
一方、「ゴミの処分には手間や時間、費用がかかるため、そのまま売却したい」と考える方も少なくありませんが、ゴミ屋敷の状態では需要が低く、通常の不動産仲介では売却が困難です。ゴミで床や設備のトラブルが見えにくいこと、ゴミ処分費用の発生などを考慮して、リフォームや修繕費用を見積もり、市場価格の6割〜8割程度で買取を行います。

境界紛争とは

土地の境界紛争とは、隣接する土地の所有者間で、土地の境界線の位置や範囲について意見が食い違うことによって起こるトラブルのことを指します。

発生する原因

• ・土地の境界線が不明確である
• ・土地の登記記録と現況が一致しない
• ・土地の境界標が失われたり移動したりしている
• ・土地の越境や侵入があった
• ・土地の所有者や利用者が変わった

境界確定訴訟にかかる費用

• ・測量費用　20～40万
  　→公平に境界を定めるため、土地の現況に関する客観的な資料が必要になります。
  そのため、土地家屋調査士による測量を行うのが一般的です。
• ・弁護士費用
  　→多くの場合、「着手金」と「成功報酬」の二段階制が採用されており、着手金が30万円～50万円程度、成功報酬が60万円～100万円程度の範囲に収まるのが一般的です。
• ・裁判所に納付する印紙代・郵便費用
  　→境界確定訴訟を提起する際には、裁判所に印紙代と郵便費用を納付する必要がある。
  　→印紙代は訴額に応じて決定されるため、土地の価格が高ければ高いほど訴額が高額となり、それに伴い印紙代も高額となっていきます。
  　→郵便費用は、当事者の人数にもよるが、おおむね数千円程度となります。

傾きの許容範囲

家の傾きに関する法律はないため明確な許容範囲は存在しないが、傾きが6/1000以上を超えると売却は難しくなります。そのため、家の傾きを測定して傾きが6/1000以上ある場合は、価格を下げて売却をするか方法を変えるなどの対策が必要となります。

建物が傾いている物件の売却相場

• ・床のみが傾いている場合…相場価格より約100万円ほど価格が下落
  　→建物の基礎や柱に異常がなく、床のみが何らかの原因で傾いている場合は、床材の劣化などが原因と考えられるため、価格の下落幅が小さくなります。
  　→工事費用の相場は床材によって価格が変動するが、一般的に5㎡の修繕で5万円ほどの費用がかかります。
• ・基礎が傾いている場合…相場価格よりも300万円ほど下落
  　→基礎が傾いていると、地震が来た際に倒壊する危険性があるだけでなく、地盤そのものが弱いのではないか？と判断されるので下落幅が大きくなります。
  　→工事費用は、工事方法によって大きく変動するが、200万円〜400万円ほどあれば基礎の傾きは直すことができます。
• ・家全体が傾いている場合…相場価格より500万円ほど下落
  　→家全体が傾いている原因は、基礎が傾いていることがほとんどですが、建物内の床や柱も一緒に傾いている場合があるので下落の幅も大きくなるります。

倒壊寸前の物件とは

長期間、空き家のまま放置していた建物が老朽化により倒壊の恐れがある状況を指します。老朽化した建物が台風や地震などで倒壊し、近隣の家屋や通行人に損害を生じさせてしまった場合、所有者は被害者に対し損害賠償責任を負うことになります。

売却方法

• ・現状のままで売却
• ・リフォームして売却
• ・不動産会社買取で売却

物件の状態や条件によって、どの方法で売却するのに向いているかが異なってくるので、依頼する不動産業者に相談することをおすすめします。

倒壊寸前の物件の相場

物件の状況にもよりますが、市場相場よりも価格を下げなければ買い手を見つけるのは難しいのが現状です。

リゾート物件とは

避暑地や温泉地、海沿いなどのリゾート地に建てられたリゾートマンションや別荘を指します。リゾート物件は以下の理由により売却が難しいとされています。

• ・居住用物件と比べて需要が少なく、流動性が低い
• ・特殊な立地であることが多い
• ・管理費、固定資産税が高い
• ・税制上で不利なケースが多い

リゾート物件売却を成功させるポイント

• ・管理とメンテナンスは売れるまで続ける
• ・ホームステージングを活用する
• ・最低売却価格を決める
• ・不動産会社による買い取りも検討する

居住用物件と比べて工夫しなければならないポイントは多いものの、物件の状態や売り方次第では、買い手を見つけることも可能です。

廃墟ホテルの定義

旅館業法で定められている規模面の定義は以下の通りです。

• ・ホテル：洋室部屋数10室以上かつ1部屋当たりの広さ9平方メートル以上。
• ・旅館：部屋数5室以上かつ1部屋当たりの広さ7平方メートル以上。
• ・共用定義：フロントがあること、共同トイレは男女別であること。

廃墟ホテルとは、主にバブル崩壊後にホテルが相次ぎ倒産し、そのホテルが取り壊されずにそのまま残ったものを指します。

ホテルの売買動向

• ・廃業を考える経営者も多い
• ・中国など外国資本によるM&Aが増加傾向
• ・カプセルホテル・ペンションの売却・M&Aも増加傾向
• ・居抜き物件も不動産として人気が高い

相場

多くのM&A仲介会社では、自社が担当しているM&A案件のうち公開可能なものをインターネットのホームページ上で掲示しています。そのなかには、譲渡希望価額が掲載されている案件もあり、譲渡側の希望額ですが1つの目安として活用可能です。
同様に、成約した案件の概要もホームページ上で公開している場合もあり、ホテル・旅館があるとは限りませんが、掲示されている場合には相場の例として参考になります。
ホテルや旅館も企業であるため、貸借対照表上の純資産をベースにするなど専門的な計算式を用いた算定を行います。しかし、いずれにしても算定に大きく影響するのは、立地条件・設備・客室数・共有スペースの施設などホテル・旅館そのものの資産価値です。専門的な算定を行う場合には、M&A仲介会社などの専門家への依頼が必要となります。